3 ideas para facilitar el acceso a la vivienda en la pospandemia

Mantener distancia con el resto. Lavarse las manos e intentar no usar efectivo. Siempre que se pueda emplear medios de pago digitales. Desinfectar la ropa, sanitizar la comida y usar barbijo.

Estas son las principales maneras de cuidarnos por estos días. Lamentablemente, todas parten del supuesto de que las personas cuentan por lo general con espacios para aislarse, con agua potable, con medios para costear la desinfección y sanitización, etcétera. Por lo tanto, un factor clave a la hora de explicar ciertos casos de baja adhesión a las medidas de higiene y aislamiento puede ser el de los lugares y los modos en los que vive gran parte de la población y las posibilidades de acceso a la vivienda. Hoy estamos viendo algo que era esperable: en los lugares sin acceso a servicios básicos y donde el hacinamiento es mayor, el virus se propaga más rápido.

Esta crisis debería abrir nuevos caminos a la discusión sobre cómo facilitar el acceso a la vivienda. Para empezar, y simplificando algunas cosas, uno podría acceder a la vivienda de dos maneras: comprando o alquilando. Distintos conjuntos de políticas que llevan adelante países y ciudades están en general focalizados en la compra y no tanto —lamentablemente— en el alquiler. Este error conceptual parte del planteo de una suerte de competencia, según la cual alquilar sería una opción de segundo orden ante la de comprar, en lugar de no apreciar que se trata de opciones que complementarias y que apuntan a públicos distintos.

La manera más democrática y sustentable de promover la compra de inmuebles es el crédito hipotecario. El acceso al crédito hipotecario se hace masivo con cuotas iniciales bajas, idealmente similares a un alquiler. Si eso sucede, la decisión entre alquilar y comprar ya no es tanto una cuestión de posibilidades como de preferencias. Para que las cuotas de un crédito hipotecario sean bajas al comienzo, en un contexto como el actual, no pueden ser fijas. Una vez acordado eso, la evolución puede darse según salarios, según inflación o según algún compuesto de ambas. Pero debemos también pensar en el tipo de vida que quieren vivir las personas que prefieren alquilar en vez de comprar.

Cuando salgamos de la pandemia, la mayoría de los hogares va a ser más pobre y va a estar más endeudado. Por un tiempo, el crédito hipotecario va a ser menos accesible. Tenemos que empezar a pensar en políticas de vivienda que permitan delinear un camino entre hoy y la “nueva normalidad”.

El programa de entrada para inquilinos. Como se dijo anteriormente, alquilar debería ser una elección y no una necesidad. En este contexto, pasar a ser propietario va a ser más difícil pero, si quisiera, uno ya debería poder ir acomodando el camino. Para comprar con crédito se debería poder tener ahorrado lo que se conoce como “pago inicial”, que suele ser del 25% del valor de la propiedad. Ahora bien, imaginemos que un inquilino pudiera acordar con el dueño de la propiedad que se la comprará, por ejemplo, en cuatro años. Los pagos mensuales de alquiler podrían funcionar como pagos a cuenta de ese ahorro necesario y, terminado el plazo, solicitar un crédito por el 75% restante. El banco constataría fácilmente que ese inquilino cumplió siempre con sus obligaciones y ello sería tenido en cuenta a la hora de considerarlo sujeto de crédito. Esto permitiría una tasa de interés menor por el menor riesgo, menor nivel de endeudamiento del hogar por lo ya aportado y una transición más suave entre el alquiler y la propiedad. La cuota inicial sería considerablemente más baja y abriría las puertas del crédito hipotecario a familias que hoy quizás no pueden ni pensar en esa opción.

Inclusión de trabajadores informales como sujetos de crédito. Hoy los trabajadores informales están casi fuera de todo el sistema financiero, pero ¿qué pasaría si los bancos tuvieran alguna forma de verificar cuán estable es su nivel de ingresos a partir de, por ejemplo, los pagos de alquiler? Así como el ProCreAr Ahorro Joven buscaba incluirlos a partir de un ahorro mensual previo al crédito hipotecario, de esta manera los bancos podrían conocer la estabilidad en el componente de sus gastos destinado a vivienda y otorgarles un crédito pasado un tiempo. Es más riesgoso para los bancos, sí, pero también se vuelve cada vez más necesario si el cambio que se busca es estructural.

Construcción gradual. Fuera de los grandes centros urbanos con alta densidad poblacional, la necesidad de financiamiento para ampliaciones es especialmente importante. Siguiendo con el punto anterior, podría fomentarse una línea de créditos hipotecarios individuales e incrementales. Esto es, el crédito se iría otorgando por partes, siempre considerando que la cuota no puede superar el 25% del ingreso estimado o conocido, pero permitiendo un flujo de liquidez y de financiamiento que acompañe la construcción o la ampliación de una vivienda.

Estas tres ideas requieren un trabajo conjunto del BCRA, los bancos comerciales, el Gobierno nacional y los gobiernos locales. Fomentar el acceso a la vivienda de manera segura y estable es la vía ideal para mejorar condiciones habitacionales, educativas, sanitarias y comunitarias. Mucho más importante que promover la compra de vivienda es promover que cada uno pueda elegir dónde y cómo vivir. Para eso, hacen falta opciones. El financiamiento está en la base de todo este proceso y es hacia donde tenemos que mirar en la pospandemia.

Federico González Rouco
Licenciado en Economía (UCA), Posgrado en Economía Social (UCA) y Magister en Políticas Públicas (UTDT). Especialista en políticas de vivienda. Autor del libro Vivienda: El Relato. Ex asesor a la Jefatura de Gabinete de Ministros (2017-2019). Docente de finanzas públicas y macroeconomía en UCA.

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