El mercado de las UVAs

Recientemente se viene hablando mucho del tema de las personas afectadas por los créditos hipotecarios en UVA. La realidad es que este mecanismo demostró ser un gran activador de la actividad inmobiliaria en sus inicios. Desde su implementación en Marzo de 2016 hasta Julio 2018 los créditos de esta modalidad permitieron al mercado inmobiliario crecer a ritmos increíbles. Este era un mercado que se encontraba estancado y gracias a la implementación de este tipo de créditos alcanzó su máximo esplendor en Diciembre de 2017 alcanzando un 42% en la participación del total de créditos hipotecarios a nivel nacional.

Hoy día el valor de la UVA ha alcanzado los 25.02 (al 31/07/2018), lo cual tomando como base los 14.05, que fue el primer valor desde su implementación, el aumento de punta a punta fue de un 63.68% en el término de 2 años y medio aproximadamente. Durante este período el nivel inflacionario acumulado fue de un 89.40% por lo que por ahora aquellos que pudieron acceder a un crédito hipotecario de este estilo a partir de 2016 hicieron un gran negocio, todavía están un 26% por debajo del nivel de inflación actual. Otro de los puntos importantes a destacar es que aquellos quienes pudieron acceder en los primeros meses de implementación cerraron sus acuerdos con una cuota muy baja en relación a sus ingresos y a los valores de los alquileres de ese momento. Por ejemplo Reporte Inmobiliario para marzo de 2016 establecía un valor de alquiler promedio de la ciudad de buenos aires en $5457.- de más está decir que las expensas no están incluidas en este cálculo. Por lo que con una cuota de ingreso que rondaba los $5200.-, este crédito era un gran negocio.

En estos momentos simular uno de estos créditos para poder ingresar da como resultado un valor de ingresos desde $95.000-. a $125.000.- por lo que en estos momentos solo algunos pocos podrían ingresar en este tipo de créditos.

Para entender el funcionamiento de un crédito de este estilo también debemos conocer cómo se generan las cuotas, éstos se dan con Sistema Francés, por lo que las cuotas inciales pagan poco capital (1/3) y mucho interés (2/3) y a lo largo de la vida del crédito esto mismo se va dando vuelta. Esto significa que por cada cuota que pasa abonas cada vez más UVAs en relación al Capital inicial por lo que cada vez es menor la cantidad de UVAs que debes. Si bien es cierto que en el corto plazo tu Capital en Pesos aumenta, esto sucede transitoriamente ya que cae constantemente el capital adeudado conforme pasan las cuotas. Esta relación de aumento se frena en aproximadamente la mitad de la vida del crédito dependiendo de las tasas y el plazo acordado.

Volviendo a analizar el contexto es importante resaltar que desde 2015 a hoy se otorgaron 134.000 créditos hipotecarios y cerca de 90.000 corresponden a esta modalidad ya que al tener cuotas más bajas que las de un alquiler, eran muy atractivos. El análisis no puede sólo estancarse en el hoy ya que en este tipo de créditos existirán períodos en las que la inflación le ganará a los salarios y en otras ocasiones no. Por ejemplo, aquellos que hayan accedido a un crédito durante Junio 2016, hoy pagaría un porcentaje menor de su sueldo, en cambio aquellos que lo hicieron en mediados de 2017 o 2018 pagan un porcentaje mayor. Por ende este análisis debe hacerse a mediano plazo para no enloquecerse con las variaciones, que en este país siempre fueron muchas. Hoy día con un dólar cerca de $40.- el acceso a un hipotecario UVA se ve frenado por la suma que debe tener como ingreso un beneficiario, de esta manera lamentablemente está fuera de la ecuación social argentina este tipo de créditos.

Esta modalidad más allá de su realidad hoy le abrió las puertas de la vivienda propia a mucha gente que ni soñó en poder acceder a una. Es importante también compartir con los lectores que hoy no existe un nivel de irregularidad en los pagos de los UVA que sea preocupante, de hecho el Ratio de irregularidad es el más bajo del sistema bancario.

El mercado de las UVAs 1

Por último, los plazos acordados que se otorgaron de estos créditos van de los 18 a los 25 años dependiendo de los bancos, pero como es de esperar los argentinos no estamos aún acostumbrados a créditos de largo plazo en los que el pago mensual no se licúe por lo que va a llevar tiempo acomodarse a esta realidad.

El sistema de UVA ha sido un gran aporte, no sólo para la clase media sino también para aquellos que tenían un ahorro y pudieron acceder. Pero para poder olvidarnos definitivamente del dólar en relación al mercado inmobiliario hacen falta muchos pasos para poder tener un mercado completo en UVA y es un buen momento para empezar a proponer nuevas políticas de transformación para continuar recorriendo el mercado de las UVAS

Gabriel Salvatore

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