Ley de alquileres, nuevas reglas de juego

El día jueves se sancionó la nueva ley de alquileres que introdujo reformas a la normativa que los rige, a partir del 30 de Septiembre de este año.

Es destacable recordar que al comienzo del aislamiento social, preventivo y obligatorio, el Poder Ejecutivo sancionó el decreto 320/20, en concepto de resguardo de todas aquellas personas que no cuentan con vivienda propia y por ende alquilen una, pudiendo verse afectadas por su condición de locadores.

Estas medidas siguen aún vigentes aplicables hasta el 30 de Septiembre del año en curso. Cuatro cuestiones puntuales fueron reguladas: la suspensión de desalojos; congelamiento de precios de alquileres; la prórroga de contratos cuyos vencimientos fuesen desde el 20 de marzo, y finalmente la financiación de deudas en concepto de alquileres.

Pareciera ser que el imperio de las locaciones va adoptando un nuevo régimen al que deberá adecuarse obligatoriamente, tras años de frustraciones por no lograr el debido consenso, y de desequilibrio entre las partes ha llegado a su fin.

La reforma al Código Civil y Comercial de la Nación incorpora nuevas condiciones de contratación, a saber y tener en cuenta para negociarlas:

Se Crea el Programa Nacional de Alquiler Social, cuya implementación estará a cargo del Ministerio del Interior, Obras Públicas y Vivienda, a través de la Secretaría de Vivienda. Teniendo como objeto, facilitar el acceso a la vivienda digna en alquiler mediante una contratación formal. Se ha tomado en consideración la regulación de la actividad de aquellas entidades que otorgan garantías de fianza o seguros de caución; la promoción de un seguro obligatorio para cubrir las faltas de pago de alquileres; las indemnizaciones por daños; ocupación indebida de inmuebles; y a las personas en situación de violencia de género, entre otras.

En caso que exista intermediación inmobiliaria, sólo podrán estar a cargo de un profesional matriculado para ejercer corretaje según legislación local.

Se establece la obligatoriedad de declarar los contratos de locación ante la AFIP. Es obligación del locador, pero cualquiera de las partes puede denunciar su existencia ante la AFIP, que deberá disponer un régimen de facilidades para la registración de contratos vigentes.

La norma dispone a través del Ministerio de Justicia y Derechos Humanos, el desarrollo de mecanismos de bajo costo o gratuitos para la resolución de conflictos derivados de los contratos de locación. Eliminando a los desalojos como casos de aplicación optativa de la mediación obligatoria.

El plazo mínimo del contrato se amplía de dos a tres años, con las excepciones del artículo 1199 del Código Civil y Comercial de la Nación (Excepciones: sede de embajada, consulado u organismo internacional, y el destinado a habitación de su personal extranjero diplomático o consular; habitación con muebles que se arrienden con fines de turismo, descanso o similares; guarda de cosas; exposición u oferta de cosas o servicios en un predio ferial).

En caso de la garantía para las locaciones habitacionales, el locatario tiene que ofrecer al menos dos alternativas entre título de propiedad inmueble; fianza o garantía personal del locatario (recibo de sueldo, certificado de ingresos o cualquier otro medio fehaciente); seguro de caución; y/o aval bancario. El locador no podrá requerir una garantía que supere 5 veces el valor mensual de la locación, excepto garantía personal del locatario (puede superar hasta 10 veces).

En cuanto al depósito de garantía no podrá ser mayor al equivalente a un mes de alquiler. El reintegro del mismo deberá hacerse cuando se entregue el inmueble al valor del último mes de alquiler.

En el caso de existir deudas en concepto de servicios y/o expensas, se podrá retener la suma equivalente al del monto del último mes, o acordar su pago. Se prohíbe la firma de pagarés u otros documentos que no correspondan al contrato.

En cuanto al precio el ajusto será anual, el cual deberá respetar el índice conformado en partes iguales por el índice de precios al consumidor y la remuneración promedio de los trabajadores estables.

En referencia a las expensas son a cargo del locatario, siempre que deriven de gastos habituales. En el caso de las expensas extraordinarias serán a cargo del locador.

Con respecto a los gastos, serán a cargo del locador. Previa notificación fehaciente, el locatario podrá compensarlos con el importe del alquiler. En cuanto a las reformas o reparaciones, también deberán ser notificadas fehacientemente al locador, pasadas las 24hs desde la recepción con silencio o negativa expresa a realizarlas, el locatario podrá realizarlas por su cuenta, pero con cargo al locador.

Si no fuesen urgentes, el locador tendrá un plazo de 10 días corridos para efectuarlas. Y por último, dispone que la notificación se considerará válida en el domicilio denunciado por el locador, aun cuando éste se negare a recibirla o no se pudiera concretar por causa imputable a él.

En consideración a la continuidad del contrato; dentro de los últimos tres meses de relación locativa, cualquiera de las partes podrá convocar fehacientemente a la otra, a fin de negociar los nuevos términos contractuales, en un plazo no mayor a 15 días corridos. Ante el silencio o la negativa, el locatario podrá resolver el contrato sin pagar indemnización alguna.

En caso de resolución anticipada, para su efectiva procedencia, el locatario deberá notificarla fehacientemente con una anticipación de 1 mes. Transcurridos los 6 meses de contrato, siendo el destino del inmueble locado, la vivienda, no tendrá lugar una indemnización, si la notificación de intención de resolución cuenta con una anticipación de 3 meses.

El locatario podrá rescindir el contrato o cesar el pago locativo si no pudiere usar o gozar la cosa locada, por caso fortuito o causas no imputables al locatario.

A lo que respecta, sobre la restitución de llaves. El locador no puede condicionar su entrega o negarse a recibirlas. Si lo hace, el locatario podrá realizar la consignación judicial de las mismas, dentro de los 10 días hábiles desde la notificación fehaciente de devolución, cuyas costas serán a cargo del locador. En caso de que la consignación se realice después del vencimiento de dicho plazo, no se adeudarán alquileres desde la notificación fehaciente del depósito judicial al locador.

Si el locador se niega a recibir el pago del alquiler, el locatario deberá intimarlo y emplazarlo para que lo reciba dentro de las 48 horas posteriores a la notificación. Ante silencio o negativa, el locatario deberá proceder a la consignación judicial o cheque cancelatorio dentro de los 3 días hábiles posteriores.

La norma admite la constitución de un domicilio electrónico, en el cual se realizarán las notificaciones, comunicaciones y emplazamientos correspondientes.

Que comience el juego.

Débora Díaz
Abogada, especialista en Derecho de Familia, recibida en la Universidad de Buenos
Aires, me desempeño como abogada y coordinadora del departamento Civil del estudio jurídico Leguizamón-Rodríguez.

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